经市委批准,市人大常委会将《汕头经济特区物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)列入《汕头市人大常委会2023年立法工作计划》。《条例(修订草案)》由市人民政府提请,经过市人大常委会会议三次审议。2023年12月29日,汕头市第十五届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过《汕头经济特区物业管理条例》,同日公布,自2024年3月1日起施行。现将修订《汕头经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)的公开征求意见和采纳情况说明如下:
一、公开征求意见情况
市人大常委会法工委在审查修改《条例》过程中,坚持科学立法、民主立法、依法立法,以问题为导向,广泛听取社会各界的意见建议,多渠道开展调查研究,进一步提升立法质量。一是广泛征求社会各界的意见建议。市人大常委会法工委在汕头人大网站刊登《条例(修订草案)》,公开向社会征求意见,并多次书面发函征求市直有关部门、部分市人大代表、基层立法联系点、立法咨询顾问等的修改意见建议。二是召开立法座谈会。7月18日,召开座谈会听取市直有关部门、市人大代表、基层立法联系点、有关区(县)人大常委会、物业服务人代表、业主委员会代表、开发商代表等对《条例(修订草案)》的修改意见建议。三是召开立法论证会。8月28日,法工委会召开立法论证会,会上各有关部门、物业服务人代表、业主代表针对法规进行全面论证,法工委在充分分析研究的基础上,对法规进行进一步修改。四是深入基层开展调研。7月20日,市人大常委会法工委赴金东街道人大代表中心联络站,就《条例(修订草案)》听取人大代表、街道和社区代表的意见建议。10月17日,市人大常委会副主任马翔带队下沉基层,赴潮阳区城南街道实地调研潮阳区物业管理情况,并召开座谈会听取修改意见建议。五是开展专题研究。市人大常委会法工委坚持问题导向,就法规中的重点、难点、焦点问题多次组织讨论,并及时加强同相关部门的沟通交流,力求解决实际问题。
经多渠道征求意见建议,共收到社会各方面反馈有实质内容的意见建议307条。市人大常委会法工委综合各方面意见和建议,对法规案进行了多次研究和反复修改,吸纳了大部分的意见和建议。
二、相关意见采纳和修改情况
从书面征求意见、召开座谈会、立法论证会、基层调研以及向社会公开征求意见的情况看,相关各方对《条例(修订草案)》修订的意见建议主要集中在以下几个方面:
(一)关于解决业主大会、业主委员会成立难的问题
有的意见指出,应当解决汕头市小区物业管理中存在的业主大会召开难、业主委员会成立难、比例较高的问题。经研究,《条例》一是变通上位法的相关规定,第十三条第一款规定只需占物业管理区域内业主总人数百分之十以上业主联名,就可以提出成立业主大会的书面要求。二是增设首次业主大会会议筹备作为第三章第一节,第十六条对首次业主大会的会议经费筹措作出创新性规定,明确筹备经费由建设单位承担,因建设单位歇业、注销或者老旧小区等原因导致筹备经费无法落实的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。三是取消对业主委员会成员、候补委员任职资格的不合理限制,删除了第二十六条第二款,全体业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,鼓励业主参选业主委员会成员候选人。
(二)关于规范业主委员会履职行为
有的意见指出,应当规范业主委员会的履职行为,促进小区物业规范管理。经研究,《条例》一是规范业主委员会履职行为,第三十条规定业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会成员交纳物业服务费等事项应当至少每半年在物业管理区域的公告栏等显著位置公告一次,接受业主监督。二是建立业主委员会履职评价制度,第三十三条规定每年至少一次组织业主对业主委员会进行履职评价。三是新增业主委员会的履职行为负面清单制度,第三十三条第二款规定业主委员会不得阻挠、抗拒业主大会行使职权,不得弄虚作假,不得挪用、侵占住宅专项维修资金等,并明确由街道办事处(镇人民政府)、区(县)住建部门对其进行监督指导。四是规范资料移交履职行为,第三十四条规定业主委员会换届后应及时移交资料,在任期届满三日内,应当将有关财物、资料移交新一届业主委员会,拒不移交的,公安机关应当给予协助。
(三)关于规范物业管理与服务
有的意见指出,应当平衡好业主与物业服务人的关系,规范物业服务人行为,提高物业服务水平,维护业主合法权益。经研究,《条例》一是建立物业服务人的负面清单制度,第四十八条规定物业服务人在物业服务活动中的禁止性行为,如擅自改变物业服务用房用途、指定业主购买特定商品或者服务等,加强对物业服务人的监督管理。二是加强对实行市场调节价的物业服务费的指导协调,第五十条第三款规定了业主与物业服务人约定物业服务费实行市场调节价的,应发挥主管部门和相关协会的指导协调作用,明确公布的相关项目、标准与信息“供业主和物业服务人协商物业费时参考”,并补充规定“引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式”。三是明确物业交接禁止行为,整合相关内容,将第五十四条第一款有关解聘的内容明确为“业主大会决定解聘物业服务人或者不再续聘物业服务人的,原物业服务人应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务人接管”,并规定了物业服务人交接时的禁止性行为。四是建立物业服务满意度测评制度,第五十五条规定“物业服务人应当对物业服务满意度测评结果作出反馈整改的书面说明”,取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务人,住房城乡建设主管部门应当给予表彰、奖励。
(四)关于物业区域内禁止性行为规定
有的意见指出,需要进一步管理和规范物业管理区域内违法违规行为,促进小区物业管理和谐稳定,维护各方合法利益。经研究,《条例》一是系统规定物业管理区域内禁止性行为,第五十九条规定禁止损坏或者擅自占用共用绿地、共用场地或者在其上擅自搭建上盖物等,禁止违反法律法规规定饲养动物、种植植物等。并对在发生上述行为时的劝阻部门以及业主、物业使用人如何主动维权作出比较详细的规定。二是完善电动车充电装置安装的有关规定,第六十二条明确规定对于预留或者具备电动汽车充电设施建设安装条件的,物业服务人应当支持配合安装充电装置,“安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准和人防设施维护管理有关规定。依照规定需经有关部门批准的,应当依法办理批准手续”。三是专设法律责任条款,第七十四条对物业管理区域内损害公共利益以及他人利益的禁止性行为需承担的法律责任,作了较为细致的规定。
(五)关于公共收益的管理与监督
有的意见指出,物业管理小区内的公共收益来源不明确,需要加强对其监督管理。经研究,《条例》专设一节作为第六章第三节,对物业管理区域内公共收益的来源、管理与使用、公示和监督作出了全面规定,明确物业管理区域内的公共收益属于全体业主。一是明确公共收益的来源,第六十八条明确规定依法利用属于业主共有的停车场、绿地、道路、电梯间等公共场所和共用设施经营所得的收益、设置广告获得的收益,属于物业管理区域内公共收益。二是对公共收益的管理和使用进一步规范,第六十九条第一至四款规定应当设立业主共有资金专用账户,第七十条规定应当建立公共收益财务管理制度,规范对公共收益的管理与使用。三是规定公共收益的公示和监督制度,第六十九条第五款规定公共收益应该每季度公示一次,并且由住建部门每年开展公共收益有关情况的监督检查,维护业主合法权益。
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