《汕头经济特区商品房销售条例》（以下简称《条例》）于2015年6月29日经汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过，根据2023年8月14日汕头市第十五届人民代表大会常务委员会第十六次会议《关于修改<汕头经济特区商品房销售条例>的决定》（以下简称《决定》）修正，《决定》自2023年8月14日起施行。日前，记者就《条例》修正的有关问题采访了市人大法制委负责人。

问：《条例》修正的主要背景是什么？

《汕头经济特区商品房销售条例》自2015年8月施行以来，在规范我市房地产市场秩序，促进我市房地产业发展方面发挥了重要作用。近年来，受经济波动、市场发展周期规律等影响，个别房地产开发企业自身实力不足，融资能力有限，资金周转困难，导致出现违规售房、延期交房甚至项目烂尾等问题，损害了购房人的合法权益，不利于房地产市场的公平竞争和平稳健康发展。针对这些问题，国家、省出台一系列新的政策，同时，机构改革对相关行政主管部门的机构职能设置也进行了调整，《条例》的部分内容已滞后于当前管理实际需求。为使《条例》更好地适应目前形势，防范化解房地产领域潜在风险，进一步推动我市房地产市场的健康平稳、可持续发展，有必要对《条例》进行适当修改。

问：《条例》修正有哪些主要特点？

答：《条例》修正过程中坚持科学立法、民主立法、依法立法的原则，贯彻以下总体思路：一是坚持问题导向，力求解决商品房销售存在的突出问题；二是确保法律规范的稳定性，针对原《条例》中不适应当前管理实际需求，确有必要才进行修改；三是切实平衡好政府与市场的关系，既不干预房地产开发企业正常的生产经营活动，也要切实保障购房人的合法权益，维护商品房销售市场秩序。

问：《条例》修正有哪些主要的制度创新？

答：针对房地产市场销售和管理面临较突出及需要解决的问题，《条例》修正运用特区立法权探索创新管理制度，主要包括：一是变通、完善有关车位、车库销售管理制度。为着力解决我市车位（库）积压、停车难问题，对车位、车库的数量等于或者少于物业管理区域内房屋套数的情况规定了组织再次发售的相关程序，明确未售车位应优先向业主出租、不得只售不租。二是完善预售款和开发抵押贷款的监管。为避免商品房项目开发贷款和预售款被开发企业违规重复套取、挪用，减少预售商品房交付风险造成问题楼盘，切实保障购房者权益，明确个人住房按揭贷款抵押贷款应当纳入监管范围，并分别就预售款和开发抵押贷款规定了监管措施以及相关违法行为的法律责任。

问：《条例》修正对商品房销售公示内容和住宅小区停车位配建制度作了哪些修改？

答：《条例》修正贯彻落实《民法典》关于“车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，尽量平衡各方诉求，推动车位资源充分利用，规范住宅小区停车位管理制度。一是规定商品房销售公示时明确告知购房人车位的可售可租情况，维护购房人的知情权。二是明确住宅小区配建停车位应当以规划许可文件为依据，控制一定比例的小区公共停车位，探索实施停车位配建比例区域差别化措施。三是明确车位、车库不得销售给购房人以外的单位或者个人。

问：《条例》修正从哪些方面优化营商环境？

答：为进一步优化我市营商环境，《条例》修正对政府相关部门和市场主体的行为作了三方面规范。一是为进一步提升行政效能，结合部分行政审批事项线上线下均可办理、推行即办即结实际，将商品房预售许可审批时限缩短为5个工作日，将商品房现售备案审批时限缩短为3个工作日；二是为规范行政执法行为，明确住房和城乡建设主管部门在行政执法过程中应做好询问笔录；三是明确商品房销售广告应当执行《中华人民共和国广告法》等有关规定。

问：《条例》修正关于涉抵押商品房买卖合同的签订作了哪些完善？

答：为适应《民法典》第四百零六条关于“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”的规定，《条例》修正删去了有关抵押权注销登记后方可“订立商品房买卖合同”相关内容，修改为“办理商品房预售合同登记备案”。

问：《条例》修正如何完善预售款的监管？

答：为确保商品房预售款监管制度得到有效执行，切实保障购房人合法权益，《条例》修正增加规定“预售款按照商品房买卖合同的约定存入监管账户后，方能完成商品房买卖合同备案”；同时，提高对房地产开发企业私自收取预售款的处罚额度，将“处收取款项的百分之五以上百分之十以下罚款”调整为“处收取款项等额罚款，收取款项不足二十万元的，处二十万元的罚款”，震慑违法行为。

在严格监管的同时，为减轻企业经营压力，《条例》修正作了两方面的修改：一是将风险金额度由原来统一规定总造价的百分之五十，调整为百分之二十至百分之五十的幅度范围，具体标准确定由市住房和城乡建设主管部门根据市场状况拟定，报市政府批准后向社会公布。二是在确保预售款监管额度的前提下，规定超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用，增强预售资金使用的灵活性。

问：《条例》修正如何完善开发抵押贷款的监管？

答：从三方面予以完善：一是规定房地产开发企业应当事先报送开发抵押贷款申请情况，贷款资金应当专项用于项目建设。二是规定放贷银行应当加强开发抵押贷款申请的审核和贷款资金使用的监控，并按要求报送开发抵押贷款发放等相关情况。三是明确房地产开发企业、放贷银行在开发抵押贷款中违反相应义务的法律责任。