《汕头经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）于2023年12月29日经汕头市第十五届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过，自2024年3月1日起施行。日前，记者就《条例》修订的有关问题采访了市人大法制委负责人。

问：《条例》修订的主要背景是什么？

《汕头经济特区物业管理条例》自2012年8月颁布实施以来，在规范物业管理活动，维护物业各方合法权益方面发挥了重要作用。随着经济社会发展和居民对物业服务品质要求的不断提高，一些新情况新问题亟待解决，如实践中存在的业主大会会议召开难、业主委员会成立难、物业服务不规范、损害业主权益的现象时有发生等。随着国务院《物业管理条例》于2016年、2018年先后两次修改，《中华人民共和国民法典》于2021年实施，《条例》的部分内容已滞后于上位法和当前物业管理实际需求。为进一步规范物业管理活动，适应新形势下提升基层治理能力的要求，满足人民群众对高品质物业服务的需求，维护各方合法权益，需要做好对物业管理的顶层设计，对《条例》进行修订。

问：《条例》修订有哪些主要特点？

市人大常委会在修订《条例》过程中坚持问题导向、实践导向、目标导向，立法特点与亮点主要体现在以下几个方面：一是广泛征求意见，凝聚各方共识。在《条例》修订过程中，通过向社会公告、召开座谈会、立法论证会，发函有关部门、多次深入基层调研等方式，收到社会各方面反馈有实质内容的意见建议307条，认真研究吸纳，最大程度凝聚各方共识，汇集民意。二是坚持问题导向，回应社会关切。市人大常委会坚持问题导向，就物业管理的重点难点问题，人民群众急难愁盼的问题，多次组织讨论，调整立法修订细节，积极回应社会关切。三是进行制度创新，规范物业管理。《条例》结合汕头经济特区实际，在吸收先进地区物业管理有益经验的基础上，作出了许多创新性的制度规定。四是精简体例篇幅，避免重复规定。《条例》坚持“小快灵”、避免重复立法的原则，对条例的体例结构进行较大调整，删除与上位法相重复的条款，将条例精简为八章80条，并根据特区实际对物业的使用和维护作出明确规定。

问：《条例》如何体现坚持党建引领，发挥党组织和党员的作用？

党建引领是物业管理工作中坚持党的领导的重要体现。《条例》不仅首次将党建引领入法，作为我市物业管理工作必须遵循的原则，更体现在将党建引领落实到物业管理的具体事项之中。在总则中，一是规定物业管理工作应当遵循党委领导、政府监督、多方参与、协商共建的原则，建立和完善社区党组织领导下社区治理体系（第三条）；二是专门规定建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责（第七条）。在具体制度中，一是规定业主委员会成员候选人由业主自荐、联名推荐，也可以通过社区党组织、居（村）民委员会推荐等方式产生（第二十六条第三款）；二是规定业主委员会根据业主大会授权决定重要物业管理事项前，应当主动向社区党组织报告，在开会讨论时可以邀请社区党组织、居（村）民委员会派员参加（第二十九条第三款）。

问：《条例》在解决业主大会召开难问题方面作了哪些创新性规定？

为推动业主大会的顺利召开，《条例》作了创新性制度设计：一是变通规定百分之十以上业主联名即可提出成立业主大会申请（第十三条），并规定应当在限期内对申请进行审查（第十四条第一款）；二是完善业主大会筹备组代表人选的相关规定（第十四条第二款）；三是解决首次业主大会会议的筹备经费来源问题，规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担（第十六条）；四是新增规定物业服务人应对业主大会会议召开提供相应的人力、场地支持（第二十一条第三款）；五是明确业主大会会议的表决形式、调整表决结果的公示期限（第二十三条）；六是完善分期开发住宅小区成立业主大会的相关规定（第二十七条）。

问：《条例》如何细化部门职责，强化行政管理？

为了厘清各相关政府部门职责，《条例》作了具体规定：一是明确监督管理职责，规定特区物业管理活动的主管部门是市、区（县）住房城乡建设主管部门，相关职能部门按照各自职责做好物业管理活动相关工作（第五条第一、二款）；二是创新性规定日常监督巡查制度与投诉处理制度，由住建部门建立并落实（第五条第三款）；三是规定住建部门每年对公共收益进行监督检查，维护业主合法权益（第六十九条第五款）；四是规定住建部门、街道办事处以及其他有关行政管理部门及其工作人员的法律责任（第七十六条第一款）。同时，《条例》还规定街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的职责（第六条、第七条），为适应深化“放管服”改革的需要，明确行政处罚按规定调整由街道办事处（镇人民政府）实施的，从其规定（第七十七条第二款）。充分发挥街道办事处（镇人民政府）在物业管理活动中的组织指导、监督管理和协调解决问题的作用。

问：《条例》如何设置负面清单制度来平衡各方当事人利益关系？

为平衡物业管理活动中的建设单位、物业服务人、广大业主等各方利益关系，规范各方行为，维护各方合法权益，促进社会和谐，《条例》设置了有关负面清单制度。一是新增业主委员会的履职行为负面清单制度。规定业主委员会不得阻挠、抗拒业主大会行使职权，不得弄虚作假，不得挪用、侵占住宅专项维修资金等，并明确由街道办事处（镇人民政府）、区（县）住建部门对其进行监督指导（第三十三条第二款）。二是建立物业服务人的负面清单条款。规定物业服务人在物业服务活动中的禁止性行为，如擅自改变物业服务用房用途、指定业主购买特定商品或者服务等，加强对物业服务人的监督管理（第四十八条）。三是系统规定物业管理区域内禁止性行为。规定禁止损坏或者擅自占用共用绿地、共用场地或者擅自搭建上盖物，禁止违反法律法规规定饲养动物、种植植物等。并对在发生上述行为时的劝阻部门，业主、物业使用人如何主动维权作出较详细的规定（第五十九条）。

问：《条例》着眼于坚持问题导向、着力维护业主合法权益，在公共收益的来源、使用、管理、监督等方面作了哪些具体明确规定？

《条例》专设一节对物业管理区域内公共收益的来源、管理与使用、公示和监督作出了详细规定，明确物业管理区域内的公共收益属于全体业主。一是关于公共收益的来源。明确规定依法利用属于业主共有的停车场、绿地、道路、电梯间等公共场所和共用设施经营所得的收益、设置广告获得的收益，是物业管理区域内的公共收益（第六十八条）；二是关于公共收益的管理和使用。规定应当设立业主共有资金专用账户，对公共收益进行管理和使用（第六十九条第一至四款）；三是关于公共收益的公示和监督制度。规定公共收益应该每季度公示一次，并且由住建部门每年开展公共收益有关情况的监督检查，维护业主合法权益（第六十九条第五款）。

问：《条例》的修订如何规范相关行为，促进基层社会治理？

为了最大限度规范物业管理活动，减少基层社会治理中的矛盾纠纷，《条例》对有关行为予以规范，为物业服务人和广大业主提供法规依据。一是关于个人信息保护。规定建设单位、物业服务人、业主委员会等应依法保护业主、物业使用人的个人信息，不得泄露或者将个人信息用于非物业管理活动的行为（第九条）。二是关于规范业主委员会履职行为。规定业主大会和业主委员会工作经费的收支情况等事项应当至少每半年在物业管理区域的公告栏等显著位置公告一次，接受业主监督（第三十条）。建立业主委员会履职评价制度，规定每年至少一次组织业主对业主委员会进行履职评价（第三十三条）；三是关于电动车充电装置的设置。明确物业管理区域内增设电动自行车、电动汽车充电设施应当符合有关法律法规规定和安全技术标准，并且规定物业服务人应当支持配合（第六十二条）；四是关于物业交接禁止行为。规定被解聘或者决定不再续聘的物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得强行提供物业服务，不得向业主收取物业服务费用，不得随意拒绝办理交接（第五十四条第一款）。